不動産・建築の解決事例

• 1家賃滞納の入居者から建物の明渡しを成功させた事案
  受任から明渡完了（強制執行）まで97日のスピード解決

  【ご依頼前の状況】
  不動産会社様からのご依頼。アパートの1室を賃貸した相手方が、入居間もなく家賃を支払わなくなってしまいました。管理会社や家賃保証会社が何度も督促しましたが、連絡すら取れない状況でした。結局、家賃の滞納が4ヶ月分（約40万円）にも至ってしまいました。滞納家賃については、家賃保証会社から代位弁済を受けることができますが、それにも限度があるので、早期の建物明渡しをご希望され、ご依頼をいただきました。
  
  【ご依頼後の状況】
  ①＜受任＞11/19
  賃貸人である不動産会社様から建物明渡しについて受任しました。
  ②＜通知書発送＞11/19
  受任日に、相手方に対し、賃貸借契約を解除する旨の通知書を作成し、発送しました。
  ③＜訴訟提起＞11/24
  相手方と連絡が取れなかったため、早急に、建物明渡しを求める訴訟を提起しました。
  ④＜第1回口頭弁論期日＞12/24
  相手方から答弁書の提出がなく、また、出頭もしなかったため、即日終結しました。
  ⑤＜判決言渡し＞12/26
  全面勝訴判決が言い渡されました。
  ⑥＜強制執行申立て＞1/16
  判決後も、やはり、相手方と連絡が取れなかったため、早急に、建物明渡しの強制執行の申立てをしました。
  ⑦＜催告＞1/29
  執行業者を手配し、執行官とともに、現地に赴き、強制執行の催告をしました。
  ⑧＜断行＞2/24
  催告後も、相手方からの連絡がなく、強制執行の断行となりました。鍵の交換等をして、明渡しの完了となりました。
  
  【コメント】
  本件では、依頼者様の利益が、長期の家賃滞納者から賃貸物件を早期に明け渡してもらい、改めて、別の第三者に賃貸し、正常な家賃収入を得ることにあると考えました。そして、受任前の経緯から、相手方と任意交渉することは困難であると考えたので、当初から、訴訟及び強制執行の流れは、依頼者様に丁寧に説明し、了解をいただいていました。 家賃保証会社が付いていたため、その保証の範囲内であれば、滞納家賃分の負担はかからないことから、保証期間内に明渡しが完了するよう、事実関係の調査、各種書面の作成等の準備は、前もってしておくよう心がけました。 結果として、受任から明渡完了まで97日と迅速な問題解決を図ることができ、依頼者様にも喜んでいただくことができました。

• 23年を超える長期の家賃滞納があった事案 建物明渡しを成功させ、かつ、滞納家賃全額及び原状回復費用を回収に成功

  【ご依頼前の状況】
  個人の建物オーナー様からのご依頼です。アパートの1室を賃貸していた親から賃貸人の地位を引き継ぎましたが、調べてみると、その相手方が家賃を3年以上も支払っていませんでした。滞納金額は約180万円にもなっていました。このような長期滞納をする賃借人は信頼ができないので、部屋を明け渡してもらいたい、また、滞納家賃について少しでも回収したいとのご相談を受け、受任させていただきました。
  
  【ご依頼後の状況】
  まず、相手方に対し、滞納家賃支払いの催告と、その支払いがない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知書を送りました。 しかし、相手方から、支払いも連絡もなかったため、賃貸借契約終了に基づく建物明渡請求と滞納賃料支払いを請求する訴訟を提起しました。 訴訟提起後、相手方に代理人が就き、事実関係にはほぼ争いがなかったことから、建物明渡しと滞納賃料を支払う方向での和解交渉となりました。 交渉の結果、相手方は訴訟中に退去し、また、滞納賃料も全額一括で支払っていただくことになりました。 なお、退去時に、部屋のドアが故意に損傷されていたことから、原状回復費用としてその補修費用（約10万円）も上乗せして支払っていただきました。
  
  【コメント】
  一般的に、家賃滞納を原因とする建物明渡請求をする場合、滞納家賃を全額回収することは難しい場合が多いです。相手方に支払能力があるのであれば、それまでの家賃を支払っているでしょうし、また、明渡しにあたっては転居費用が発生するので、この負担を考えると、長期間の分割であれば別ですが、退去に伴って、早期に一括で回収をすることは困難となるのです。 本件では、相手方に代理人が就きましたので、代理人を通じて、粘り強く交渉し、退去と一括回収を成功させました。相手方自身では、やはり支払能力が乏しかったので、その親族から援助を受けることなどを提案し、実際、検討・実行していただきました。 建物明渡しを成功させた上、金銭的にも、滞納家賃と原状回復費用の全額を一括で回収できましたので、依頼者様からは感謝の言葉を頂戴しました。

• 3賃貸借契約継続の和解締結後、和解条件違反を理由に明渡しを成功させた事案。

  【ご依頼前の状況】
  個人の建物オーナー様からのご依頼。飲食店を経営する法人にソシアルビルの1フロアを賃貸していましたが、経営悪化を理由に、3か月以上の賃料滞納が発生していました。
  
  【ご依頼後の状況】
  受任後速やかに滞納賃料の支払いを催促しましたが、支払いが難しいようでしたので、建物明渡しの訴訟を提起しました。訴訟係属後、遅れながらも賃料の支払いを受けることができ、また、オーナー様も飲食店の窮状を配慮して、契約継続する方向での和解を締結することにしました。和解条項では、2か月以上の賃料滞納があった場合は当然に契約は解除となり、直ちに建物を明け渡す旨の条件が付されました。その後、残念ながら、2か月分の滞納が発生したため、速やかに強制執行の申立てをし、建物の明渡しを成功させました。
  
  【コメント】
  訴訟中から入居者である飲食店の支払能力には疑義があるところでしたが、オーナー様のご意向を尊重し、訴訟では和解をしました。和解をする場合は、特に懈怠条項が重要となりますが、本件でもこの懈怠条項がいわば保険のように作用し、和解後の滞納を理由に改めて訴訟をすることなく、速やかに強制執行により建物明渡しを成就しました。

借金・債務整理の解決事例

• 1薬局を運営する法人及びその代表者の破産手続

  相談時から営業廃止に向けた調整をして、在庫商品や従業員に対する取扱いを補助しました。その後、財産の保全・管理を指導し、早期に裁判所に申立てをしました。手続開始後、破産管財人による所有不動産の処分等の業務を協同しました。結果、法人の破産手続は無事終了し、代表者も免責を得ることができました。

• 2法人の代表者の個人再生手続

  ギャンブル等で3000万円を超える借金を負ってしまったが、法人の経営が安定していたことから、減免を受ければ返済が可能でした。出資金（持株）の評価が焦点となりましたが、法人の財産状況を詳細に分析し、適正な清算価値を算定しました。結果、清算価値が高額にならず、履行可能な再生計画が認可されました。

• 3住宅ローンを長期間滞納して保証会社に代位弁済をされてしまった給与所得者の個人再生

  いわゆる巻戻しの対応をするため、受任後速やかに、複数の住宅ローン関係会社（銀行、保証会社）と交渉をし、合意型での住宅資金特条項を作成する調整を進めました。結果、無事再生計画は認可され、住宅ローンの滞納分も無理なく返済をしていけるようになりました。

債権回収の解決事例

• 1卸販売業を営む法人様からのご依頼
  4年近くにわたる衣料品の卸販売に係る代金（売掛金）約1750万円について、利息を付して準消費貸借契約を成立させ、回収に成功した事案

  【ご依頼前の状況】
  衣料品等の卸販売業を営む法人様からのご依頼です。 依頼者様は、相手方（法人）に対し、4年近くにわたって、衣料品等の卸販売をしていましたが、相手方は、経営状況が厳しくなったとの理由から、随時、代金を支払うことができなくなり、毎月、利息を付した上で、一定額を分割で支払う旨の申入れをしていました。 しかし、相手方は、支払う分割金の金額も徐々に減少させ、終には、一切支払わなくなってしまいました。未回収の残元金は、1750万円を超えていました。 依頼者様は、自社では回収することが困難と考え、この問題解決（回収）についてご依頼をいただきました。
  
  【ご依頼後の状況】
  まずは、個々の取引の状況（売掛金の発生時期、金額等）を特定し、以前に分割払いの約束をした際の条件（支払方法、利息等）を確認しました。その上で、相手方に対し、内容証明郵便で、特定・確認した金額を請求しました。 請求後間もなく、相手方に代理人が就きました。そこで、これまでの経緯を踏まえると、やはり、相手方の支払能力に疑義がありましたので、代理人を通じて、相手方の決算資料等を取得し、経営状況の確認を取りました。 代理人との交渉の結果、残元金に利息（年2.4%）を付した上で、毎月30万円ずつの元利均等払いをする内容の準消費貸借契約を締結し、その内容通りの履行がなされました。
  
  【コメント】
  本件では、当事者間の取引が長く、商事消滅時効の問題も発生しかねないと考えましたので、個々の売掛金の発生状況を把握することをまず心がけました。 また、当初は、相手方に資力がなく、回収が困難になるとも予想されましたが、相手方に代理人が就いたことで、相手方の決算資料等を確認でき、その資力に合わせた返済方法を検討できたことが問題解決の助けとなりました。 そのため、訴訟等の法的手続は採りませんでしたが、締結した準消費貸借契約通りの履行をしていただき、依頼者様には大変喜んでいただくことができました。

• 2マンション管理組合様からのご依頼
  5年近くもマンションの管理費を滞納。区分所有法の先取特権に基づいて、第三者に対する賃料債権を差し押さえ、回収に成功した事案

  【ご依頼前の状況】
  首都圏にあるマンションの管理組合様からのご依頼です。 マンションの区分所有者が5年近くも管理費・修繕積立金等を滞納し、滞納額は100万円以上となっていました。区分所有者自身は、所有している部屋を第三者に賃貸していて、別の場所に住んでおり、なかなか連絡すら取れない状況でした。 この件は、管理組合の理事会でも懸案事項となっており、管理会社と一緒になって解決を図ろうとしてきましたが、結局、何の進展もしませんでした。 管理費や修繕積立金は、今後の管理組合の存立にも関わってくることなので、何とか回収を図りたいということでご依頼をいただきました。
  
  【ご依頼後の状況】
  受任後、相手方の住所等を調査して、催告書を送付しましたが、何の回答もなく、交渉すら難しい状況でした。 相手方の財産状況は不明でしたが、唯一、当該マンションの部屋を第三者に賃貸していることが判明していましたので、この賃料債権の差押えの可否を検討しました。そして、管理会社等を通じて、賃貸関係等を調査し、第三者債務者を特定しました（結果として、相手方と実際の占有者との間に、さらに別の賃貸会社が入っていました）。 こうした調査の結果、相手方の賃料債権を差し押さえることに成功し、第三債務者から直接毎月支払いを受けることができ、回収を果たすことができました。
  
  【コメント】
  区分所有法上の先取特権に基づいて賃料債権の差押えに成功した事案ですが、相手方がマンションを第三者に賃貸していたことから、当初からある程度は回収の見込みが立っていました。 ただ、実際に調査してみると、相手方とマンションの占有者との間には契約関係がなかったため、その中間者（転貸人）を特定するのに苦労しました。結局、マンションの管理会社等の助力を受けるなどして、中間者を調査し、第三債務者を特定することができました。

• 3個人の債権者様からのご依頼
  相手方に対して約400万円の損害賠償請求権の債務名義（判決）を取得後、相手方の支払能力が乏しかったため、給与差押えをした事案

  【ご依頼前の状況】
  個人の債権者様からのご依頼です。 子供の学校におけるトラブルが原因で、依頼者様が相手方に対して約400万円の損害賠償を求め提訴しました（訴訟についても当職が受任しました）。訴訟の結果、当方の請求が認められ、全部認容判決を取得しました。 ところが、判決が出ても、相手方は一向に支払いをしなかったことから、相手方と面談をするなどして、その支払能力等を確認したところ、目ぼしい財産がないばかりか、相当の負債を抱えていることが判明しました。 しかし、依頼者様としては、相手方の態度等にも不満があり、任意に支払ってくれないのであれば、強制執行をして少しでも回収したいとのご希望が強く、改めて、債権回収についても受任させていただきました。
  
  【ご依頼後の状況】
  相手方の支払能力が乏しかったことから、預金差押えや動産執行は空振りになる可能性が高く、強制執行をするとすれば、給与差押えしかないと考えましたが、相手方と面談して勤務先等の情報を尋ねても、やはり教えてもらうことはできず、執行の対象を選定することに苦労しました。 しかし、依頼者様やその関係者などの協力もあり、相手方の勤務先を特定することに成功し、相手方の給与差押えをすることができました。 その後、第三債務者である勤務先から、相手方と相談したところ、勤務先が立て替えて約200万円を一括で支払うから、執行は取り下げてほしいとの申出がありました。 これを受けて、依頼者様と相談し、相手方の給与状況では差押えの期間が極めて長期となること、相手方が転職等をすれば、改めて、転職先を調査して執行をやり直さなければならいリスクがあることなどから、勤務先からの申出を受け、和解をしました。
  
  【コメント】
  ここで詳細を記載することは割愛しますが、強制執行前（任意交渉や訴訟）の段階から、当事者同士の感情が激しく衝突する事件でした。 結果として、約400万円の請求権のうち半額程度の回収となりましたが、相手方の資産状況を考えると、大成功した事案といっていいと思います。 やはり、相手方の勤務先を特定することに一番苦心しましたが、依頼者様やその関係者と一体となって協力することができたため、良い結果につながりました。 このように、回収不能のリスクがある事案については、リスク回避のため、着手金を低額に設定させていただくこともできますので、まずはお気軽にご相談をいただければ幸いです。